Kratkoročno naspram dugoročnog najma u Dubaiju

Ključna odluka s kojom se mnogi investitori suočavaju jest hoće li svoju nekretninu iznajmiti na kratkoročni ili dugoročni najam. Kratkoročno, kao što je najam za odmor putem platformi kao što je Airbnb, ili odlučiti se za dugoročni najam sa stalnim stanarima. Iako obje opcije nude jedinstvene pogodnosti, često zagovaram dugoročni najam za međunarodne kupce. Pogledajmo pobliže zašto je ovo često najbolji izbor.

Prednosti dugoročnog najma

Dugoročni najam nudi brojne prednosti za investitore u nekretnine. Osobito za međunarodne kupce koji cijene stabilnost i jednostavnost u odnosu na potencijalno veću zaradu od kratkoročnih najmova. Evo nekoliko ključnih razloga zašto je dugoročni najam često privlačnija opcija.

1. Stabilnost i predvidljivost

Jedna od najvećih prednosti dugoročnog najma je stabilnost i predvidljivost prihoda. Ovo je posebno vrijedno za investitore koji ne žive u blizini ili nemaju vremena nositi se sa svakodnevnim izazovima kratkoročnog najma.

Stabilan prihod : Dugoročni najam osigurava dosljedan mjesečni tok prihoda od najma, obično zaključan na godinu dana. Ova financijska stabilnost olakšava planiranje proračuna, izradu dugoročnih planova i mapiranje vaše investicijske strategije.
Bolji izgledi za zaposlenje : Za razliku od kratkoročnog najma, dugoročni najam nudi sigurnost stalnog najmoprimca tijekom trajanja najma. Time se smanjuje rizik neplaniranih slobodnih radnih mjesta i s tim povezani gubitak prihoda. Kontinuitet popunjenosti znači da ne morate toliko brinuti o stalnoj potrazi za novim gostima ili zakupcima.
Smanjeni rizik od fluktuacija cijena : dugoročni ugovori o najmu štite vas od iznenadnih fluktuacija u cijenama najma do kojih može doći zbog nestabilnosti tržišta ili ekonomskih promjena.

2. Manje upravljanja i održavanja uz dugoročni najam

Za međunarodne kupce, posebno one koji žive daleko, upravljanje kratkoročnim najmom može biti značajan izazov. Dugoročni najam, s druge strane, zahtijeva mnogo manje intenzivnog upravljanja i održavanja.

Niži troškovi upravljanja : nekretnine koje se iznajmljuju na duži rok obično zahtijevaju rjeđe čišćenje i održavanje. Za razliku od kratkoročnog najma, gdje morate čistiti i popravljati nakon svakog boravka.
Smanjena učestalost održavanja : Dugoročni iznajmljivači imaju tendenciju da se bolje brinu o nekretnini jer je to njihov dom na duže vremensko razdoblje. To dovodi do manjeg trošenja i nižih troškova popravaka i renoviranja. Osim toga, iznajmljivači su obično odgovorni za manje popravke i svakodnevno održavanje, ostavljajući vlasnika odgovornim samo za veće strukturalne ili sustavne popravke.
Manje intenzivno upravljanje : nakon potpisivanja ugovora o najmu i početnog postavljanja ugovora o najmu, dugoročni najam zahtijeva minimalnu svakodnevnu uključenost. To ga čini idealnim za vlasnike koji su udaljeni ili žele biti manje uključeni u svakodnevno upravljanje.
Niži troškovi i naknade za upravljanje : Dugoročni najam često ima niske naknade za upravljanje, osobito ako se odlučite za najam preko razvojnog programera. To može poboljšati ukupnu profitabilnost vašeg ulaganja smanjenjem operativnih troškova.

3. Pravna i regulatorna razmatranja

Dubai ima stroga pravila i propise koji se odnose na kratkoročni najam. Za međunarodne ulagače, dobivanje odgovarajućih dozvola i pridržavanje ovih propisa može biti složen i dugotrajan proces.

Manje propisa: Dugoročni najam često je lakše regulirati i zahtijeva manje dozvola u usporedbi s kratkoročnim najamom. Time se smanjuje rizik od pravnih komplikacija i kazni.
Contractuele Zekerheid: Dugoročni ugovori o najmu nude više sigurnosti i zaštite za obje strane. To znači manji rizik od sporova ili neočekivanih promjena u uvjetima najma.

Nedostaci dugoročnog najma

Dok dugoročni najam nudi mnoge prednosti, postoje i nedostaci koje bi vlasnici trebali razmotriti prije nego što se odluče za ovu strategiju najma. Neophodno je dobro razumjeti potencijalne izazove i ograničenja dugoročnih najmova, posebno na dinamičnom tržištu kao što je Dubai.

1. Različiti prihodi

Jedan od najvećih nedostataka dugoročnih najmova je taj što obično ostvaruju niži prihod u usporedbi s kratkoročnim najmovima, posebno u turističkim i popularnim područjima u Dubaiju.

Fiksne cijene najma i manja fleksibilnost : Za razliku od kratkoročnog najma, gdje možete svakodnevno prilagođavati stope na temelju ponude i potražnje, dugoročne cijene najma često su fiksne tijekom trajanja ugovora. To znači da ne možete iskoristiti skokove potražnje ili posebne događaje koji bi mogli privremeno povećati cijene najma.
Gubitak turističkih cijena : U gradu poput Dubaija, koji privlači mnoge turiste, osiguravanje vaše nekretnine za dugoročni najam moglo bi značiti propuštanje prilike za naplatu viših cijena turistima tijekom vrhunca sezone ili velikih događaja. To može biti posebno štetno ako se vaš posjed nalazi u području koje je popularno među posjetiteljima.

2. Ograničena fleksibilnost u dugoročnom najmu

Dugoročni najam ograničava fleksibilnost i može vas vezati za najmoprimca na dulje razdoblje, što ima neke nedostatke.

Ograničeni pristup vašem posjedu : kada imate dugoročnog stanara, nemate pristup svom posjedu za osobnu upotrebu. To može biti problematično za vlasnike koji žele povremeno boraviti u svojoj nekretnini, pogotovo ako je koriste kao kuću za odmor ili bazu za poslovna putovanja.
Dugoročna obveza : Zaključavanje dugoročnog najma znači da ste vezani za stanara i najamninu za vrijeme trajanja ugovora. Ako se tržišni uvjeti promijene ili dobijete povoljnu ponudu za prodaju svoje nekretnine, može biti teško promijeniti ili raskinuti ove ugovorne obveze.
Poteškoće s raskidom ugovora : Ako odlučite ranije prodati svoju nekretninu ili je koristiti u osobne svrhe, može biti teško raskinuti dugoročni najam.

3. Ograničenja povećanja najamnine i uvjeta ugovora

Dugoročni najmovi mogu nametnuti ograničenja na mogućnost povećanja najamnine ili izmjene uvjeta ugovora.

Fiksna povećanja najamnine : Mnogi dugoročni najamnine ograničavaju iznos koji se najamnina može povećati svake godine, bilo zakonskim ograničenjima ili dogovorenim uvjetima. To može ograničiti vaš prihod, posebno na tržištima gdje troškovi života ili vrijednosti imovine brzo rastu.
Zakon o najmu i zaštita stanara : Zakon o najmu u Dubaiju često štiti stanare od neprimjerenog povećanja najamnine ili prijevremenog raskida najma. To može značiti da imate manje fleksibilnosti u prilagodbi najamnine ili raskidu ugovora kako biste pronašli profitabilnijeg najmoprimca.
Ograničenja ponovnih pregovora : U nekim slučajevima možda nećete moći ponovno pregovarati o uvjetima ugovora do kraja najma, čak i ako se tržišni uvjeti značajno promijene. To može ograničiti vašu sposobnost da odgovorite na promjene na tržištu i oslabiti vašu financijsku poziciju.

Moderna gradska kuća u Dubaiju za langetermijnverhuur

Prednosti kratkoročnog najma

Iako dugoročni najam nudi mnoge prednosti, također je korisno razmotriti potencijalne prednosti i izazove kratkoročnog najma.

1. Veći prihod po noćenju

Kratkoročni najam može generirati znatno veći prihod po noćenju u usporedbi s tradicionalnim dugoročnim najamom. To može biti posebno privlačno u gradu kao što je Dubai, koji je poznat po svojim turističkim atrakcijama i velikim događajima.

Turističke sezone i događaji : Dubai privlači milijune turista svake godine zbog svojih kultnih znamenitosti, luksuznih trgovačkih centara i svjetski poznatih događaja. Tijekom ovih vršnih razdoblja, potražnja za smještajem dramatično raste, što omogućuje stanodavcima da podignu svoje cijene. Nekretnine u popularnim područjima kao što su Downtown Dubai i Dubai Marina mogu zahtijevati znatno veće najamnine tijekom turističke sezone.
Strategije dinamičkog određivanja cijena : Kratkoročni najam omogućuje vam primjenu strategija dinamičkog određivanja cijena, gdje se cijene najma mogu svakodnevno prilagođavati na temelju potražnje, sezone i konkurencije. To vam omogućuje da izvučete maksimum iz svoje investicije tako što ćete biti fleksibilni u odgovoru na tržišne promjene.

2. Fleksibilnost

Jedan od najatraktivnijih aspekata kratkoročnog najma je fleksibilnost koju nudi vlasnicima. Ova fleksibilnost može biti korisna na nekoliko načina:

Vlastita upotreba imovine : Kao vlasnik, imate mogućnost sami koristiti nekretninu kada nije iznajmljena. Ovo je idealno za investitore koji redovito putuju u Dubai zbog posla ili zadovoljstva.
Prilagodljivost tržišnim promjenama : Kratkoročni najam nudi i mogućnost brzog reagiranja na tržišne promjene. Na primjer, ako se potražnja za smještajem poveća tijekom velikog događaja u gradu.
Fleksibilni uvjeti najma : Kratkoročni najam omogućuje vam da prilagodite uvjete najma potrebama različitih stanara. To može varirati od minimalnog razdoblja najma do dodatnih usluga kao što su čišćenje i prijevoz. Ovo povećava privlačnost vaše nekretnine širem krugu potencijalnih stanara.

Appartmenten met uitzicht op zee en de skyline van Dubai za langetermijnverhuur

Nedostaci kratkoročnog najma

Iako kratkoročni najam može ponuditi značajne prednosti, postoje i značajni nedostaci koje ne treba zanemariti. Ovi izazovi mogu biti osobito problematični za međunarodne ulagače. Pogledajmo pobliže ove nedostatke.

1. Veći troškovi upravljanja i složenost

Upravljanje kratkoročnim najmovima može zahtijevati znatno više vremena i novca od dugoročnih najmova. Ovi viši troškovi upravljanja i složenost upravljanja mogu biti veliko opterećenje. Posebno za međunarodne investitore koji nisu lokalni.

Često čišćenje i održavanje : Kratkoročni najam zahtijeva visoku razinu održavanja i redovito čišćenje između gostiju. To onda može dovesti do većih operativnih troškova. U gradu kao što je Dubai, gdje su očekivanja gostiju visoka, neispunjavanje standarda može brzo rezultirati negativnim recenzijama.
Interakcija s gostima i upravljanje : Kratkoročni najam zahtijeva da netko bude dostupan u svakom trenutku. Ovo je za dobrodošlicu gostima, odgovaranje na pitanja i rješavanje problema koji se mogu pojaviti. To može biti osobito zahtjevno, osobito ako niste lokalni i trebate angažirati lokalnog partnera od povjerenja za obavljanje ovih zadataka.
Platforme za iznajmljivanje i marketing : Uspješno kratkoročno iznajmljivanje vaše nekretnine zahtijeva stalnu prisutnost na platformama za iznajmljivanje. To znači ulaganje u atraktivne fotografije, detaljne opise i konkurentne strategije cijena. Upravljanje tim mrežnim profilima i odgovaranje na recenzije dugotrajan je proces.
Viši troškovi osiguranja : Također, jedinice koje se koriste za kratkoročni najam podliježu višim premijama osiguranja. To je zbog povećanog rizika od oštećenja zbog čestih promjena gostiju. Morate osigurati da imate osiguranje posebno prilagođeno kratkoročnom najmu. To naravno podrazumijeva dodatne troškove.

2. Nedosljedan prihod

Jedan od najvećih rizika kratkoročnih najmova je nedosljednost prihoda. Iako potencijalna zarada po noćenju može biti visoka, ta zarada također može znatno varirati.

Sezonske fluktuacije : Potražnja za kratkoročnim iznajmljivanjem može uvelike varirati ovisno o sezoni. Tijekom turističke sezone popunjenost može biti visoka, ali izvan sezone može doći do duljeg razdoblja praznog mjesta.
Osjetljivost tržišta : Također, kratkoročni najam vrlo je osjetljiv na tržišne promjene i vanjske čimbenike. Primjeri uključuju ekonomske padove, političku nestabilnost ili zdravstvene krize kao što je pandemija COVID-19. To rezultira naglim padom prihoda od najma.
Velika konkurencija : Tržište kratkoročnog najma u Dubaiju vrlo je konkurentno. S velikim brojem nekretnina i hotela dostupnih za iznajmljivanje, može biti teško stalno privlačiti goste.

3. Strogi propisi i dozvole

Dubai ima stroga pravila i propise za kratkoročni najam. Ovi propisi mogu biti složeni i često zahtijevaju od vlasnika da pribave posebne dozvole i pridržavaju se određenih operativnih standarda. Nepoštivanje ovih pravila može rezultirati pravnim problemima i financijskim kaznama.

Dozvole i registracija : Kako biste legalno iznajmljivali nekretninu na kratkoročnoj osnovi u Dubaiju, morate dobiti dozvolu od Dubai Tourism and Commerce Marketing (DTCM). Ovaj proces može biti kompliciran i dugotrajan, a neishođenje ispravnih dozvola može rezultirati visokim kaznama i zabranom daljnjeg iznajmljivanja.
Usklađenost s lokalnim propisima : Kratkotrajni domaćini također se moraju pridržavati strogih pravila. To uključuje zahtjeve za kvalitetu smještaja, sigurnosne propise i smjernice za prijavu gostiju nadležnim tijelima. Nepoštivanje ovih pravila može dovesti do pravnih komplikacija, uključujući moguće tužbe gostiju ili susjeda.
Česte promjene pravila : Propisi vezani uz kratkoročni najam mogu se redovito mijenjati. Investitori moraju stalno biti u tijeku s najnovijim zakonodavstvom i prilagođavati se novim zahtjevima. Ovo može biti izazovno.
Ograničena razdoblja iznajmljivanja : Neke općine i stambena područja u Dubaiju također imaju ograničenja u pogledu broja dana u kojima se nekretnina može iznajmiti kratkoročno godišnje. To može ograničiti vašu sposobnost stvaranja prihoda i smanjiti fleksibilnost vaše strategije iznajmljivanja.

Kratkoročni naspram dugoročnih najmova

Za međunarodne kupce, dugoročni najam nudi veću stabilnost, manje troškove upravljanja i održavanja. Smanjuje rizik i složenost daljinskog upravljanja nekretninom. Također pruža dosljedan i predvidljiv tok prihoda, što olakšava planiranje i upravljanje vašim ulaganjem.

Iako kratkoročni najam može ponuditi privlačan povrat, posebno u gradu poput Dubaija, važno je uzeti u obzir izazove i troškove koji su povezani s tim. Ako tražite praktičniju, stabilniju i predvidljiviju opciju ulaganja, dugoročni najam je bolji izbor.

Imate li iskustva ili pitanja o iznajmljivanje nekretnina u Dubaiju? Podijelite ih u komentarima ispod i učimo zajedno iz uvida drugih!

Stan u JVC u Dubaiju

Reference članaka: AirBnB | Interakcija | Nacionalne vijesti |